Bewertungsanlässe und -kriterien

Bewertungsanlässe

 

Bewertungskriterien

Zur Verkehrswertermittlung sind das Vergleichsverfahren, einschließlich des Verfahrens zur Bodenwertermittlung, das Ertragswertverfahren, das Sachwertverfahren oder mehrere dieser Verfahren heranzuziehen.

Das Vergleichswertverfahren kommt bei der Verkehrswertermittlung von bebauten Grundstücken in der Regel in Betracht, wenn diese mit weitgehend typisierten Gebäuden (insbesondere Wohngebäuden) bebaut sind und sich der Grundstücksmarkt an Vergleichspreisen orientiert (z.B. Eigentumswohnungen).

Der Bodenwert ist vorrangig durch Preisvergleich zu ermitteln. Anstelle von Vergleichspreisen können auch geeignete Bodenrichtwerte herangezogen werden. Bodenrichtwerte sind durchschnittliche Lagewerte des Grund und Bodens für Gebiete mit im Wesentlichen gleichen Lage- und Nutzungsverhältnissen. Sie sind nach § 196 BauGB von den Gutachterausschüssen für Grundstückswerte aus den Kaufpreissammlungen regelmäßig zu ermitteln und zu veröffentlichen.

Das Ertragswertverfahren wird vorzugsweise bei Objekten angewandt, bei denen die Verzinsung des investierten Kapitals bei der Preisbildung im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ausschlaggebend ist (z.B. Wohnanlagen, Wohn- und Geschäftshäuser, Bürogebäude und sonstige Gewerbeobjekte, etc.).

Das Sachwertverfahren ist in der Regel bei Grundstücken anzuwenden, bei denen es auf einen Ertrag im vorstehenden Sinne nicht in erster Linie ankommt (z.B. Einfamilienhausgrundstücke).

Der Verkehrswert (Marktwert) ist aus dem Ergebnis des oder der herangezogenen Verfahren unter Würdigung seiner oder ihrer Aussagefähigkeit zu ermitteln. Er wird gemäß § 194 BauGB durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und den tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

 

Von der IHK für München und Oberbayern öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken

Mitglied des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Bereich der Landeshauptstadt München

Dipl. - Ing. FH Günter Rinner

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